ATRIUM QUESTIONS - QFP (Questions Fr�quemment Pos�es)

1. Mon contrat stipule que les frais de maintenance ne peuvent �tre augment�s qu�en relation avec l�indice des prix � la consommation ?

Nous comprenons que votre contrat le stipule. Toutefois, sur base de l�historique des 13 derni�res ann�es, c�est ce dont la r�sidence a besoin d�une mani�re r�aliste pour fonctionner. Festiva ne peut subsidier la r�sidence de la m�me mani�re que le propri�taire pr�c�dent et dans le but de conserver la r�sidence dans de bonnes conditions de fonctionnement (comme cela nous est demand� contractuellement), ce sont les fonds n�cessaires. Sans cette augmentation, la r�sidence ne sera pas capable de payer toutes ses d�penses et ne pourra pas fonctionner sur une base annuelle. De plus, l�indice des prix � la consommation a �t� arbitrairement choisi � un moment o� il �tait historiquement plus �lev� de plusieurs points qu�il ne l�est aujourd�hui. Par exemple, une augmentation de 1 % serait insuffisante pour augmenter les fonds n�cessaires correspondant � tous les frais de fonctionnement. 

2. Quel document donne � Festiva ou � l�Atrium le droit de pr�senter un appel de fonds exceptionnel ?

Au cas o� l�appel de fonds annuel pour l�entretien ne couvre pas toutes les d�penses attendues ou exceptionnelles, le g�rant �valuera pour le locataire les sommes additionnelles n�cessaires. Cette information peut �tre trouv�e dans le R�glement Int�rieur. Suivant votre contrat, le R�glement Int�rieur doit �tre r�guli�rement appliqu�. De la m�me fa�on qu�il y a un mode d�emploi pour votre appartement chaque fois que vous y venez, le R�glement Int�rieur doit correspondre � des r�alit�s quotidiennes de gestion de la r�sidence au profit de tous les Membres.

3. Pourquoi n�ai-je jamais vu ce r�glement auparavant ?

Nous ne savons pas pourquoi vous n�avez jamais vu ce R�glement Int�rieur plus t�t vu que Festiva n�a pas �t� le propri�taire ni le g�rant de l�Atrium pendant la majorit� de son existence. De plus, en tant qu�agent de vente et de marketing, il n��tait pas impliqu� dans ces probl�mes. En reprenant la propri�t� de l�Atrium, Festiva a d�couvert le manque apparent de r�glement contractuellement exig� et a, durant les quelques derniers mois, en effet, r�dig� celui-ci sur base de r�glements commun�ment utilis�s dans la profession et dans ses filiales.

4. Devons-nous r�v�ler le montant pay� � Festiva pour la gestion ?

Festiva re�oit des honoraires de gestion de 10% ; ce qui peut �tre consid�r� comme inf�rieur � la moyenne de St Maarten et compris dans les montants pratiqu�s par la profession. Ceci paie entre autres choses les services gratuits, les r�servations centrales, la comptabilit� centralis�e, la cotisation � Festiva Travel and Cruises et la gestion. Il est important de se rappeler que les propri�taires pr�c�dents �taient des personnes priv�es qui ont volontairement chaque ann�e �cart�s leurs honoraires de gestion. Si ces honoraires de gestion n�avaient pas �t� �cart�s, les frais d�entretien imput�s chaque ann�e dans le pass� n�auraient pas couverts les frais de fonctionnement r�els de la r�sidence.


5. Quel type de comptabilit� sera faite et sera pr�sent�e aux propri�taires en ce qui 
concerne la fa�on dont sera d�pens� l�argent de l�appel de fonds exceptionnel 
et le moment o� il sera d�bours� ? 

Une annonce trimestrielle sera faite sur l�avancement des projets et sur le co�t final de ces projets une fois termin�s. Tout montant ou solde de montant restera pour alimenter le compte de r�serve. Souvenez-vous de ce que les propri�taires pr�c�dents ont choisi de faire en ce qui concerne les honoraires de gestion ; ils ont choisi de ne pas alimenter un fonds de r�serve. Si un fonds de r�serve avait �t� cr�e depuis le d�but (ce qui est l�galement requis par la profession), l�appel de fonds exceptionnel auquel nous faisons face actuellement serait beaucoup moins important ou m�me inexistant.

6. La plupart des gens sont f�ch�s qu�on leur demande de faire face � cet argent sans information suffisante sur les projets, les frais et les d�lais.

Les montants d�termin�s pour cet appel de fonds exceptionnel sont bas�s sur des estimations (devis) et sur l�exp�rience dans le m�tier. Nous avons re�u beaucoup de devis et consult� de nombreux ing�nieurs de structure, de soci�t�s sp�cialis�es dans les g�n�rateurs, de d�corateurs etc, le fait est que le co�t final n�a pas �t� d�termin�. Ces frais vous seront communiqu�s au fur et � mesure que le travail se termine et toute somme suppl�mentaire alimentera le fonds de r�serve que nous cr�ons et qui �tait inexistant depuis les 13 ans d�histoire de l�Atrium. Si un fonds de r�serve avait �t� cr��, cet appel de fonds n�aurait pas �t� aussi important ou n�aurait pas eu lieu. Tous les fonds seront pris en compte et une r�serve appropri�e sera cr��e de mani�re � ce que ce probl�me ne se reproduise plus � l�avenir.

7. Quel pouvoir a le Conseil Consultatif des Propri�taires ?

Le Conseil Consultatif des Propri�taires sera cr�� apr�s la vente de 80% des appartements. En ce moment la vente n�a pas encore atteint les 80%. Le pourcentage des ventes est un nombre qui fluctue parce que des membres sont en d�faut de paiement, renoncent � leur propri�t� etc. Donc, il est difficile de l��tablir pr�cis�ment � un moment donn� ; Le Conseil sera cr�� quand cela sera requis et les membres seront inform�s quand leur participation sera n�cessaire. Ce Conseil est consultatif et peut, en tant que tel, conseiller le propri�taire ou le g�rant mais n�est pas habilit� � prendre ou � signer des d�cisions ou des contrats et le propri�taire ou le g�rant n�est pas oblig� d�agir sur la base d�un avis du Conseil. Ceci �tant dit, Festiva appr�cie l�apport de ses propri�taires/membres et quand le Conseil sera cr��, il t�chera d�utiliser l�apport du Conseil pour prendre des d�cisions qui profiteront � tous les membres.

8. Il appara�t que Festina pourrait agir de mani�re � encourager des propri�taires � se d�sister de leurs droits pour ne pas devoir cr�er l�Association des Propri�taires (conseil). Est-ce vrai ?

Ce n�est PAS vrai. Nous estimons tous nos propri�taires actuels et nous n�encouragerions personne � se d�sister de ses droits de propri�t�. Rappelez-vous, le Conseil est par d�finition consultatif. Il n�y a aucune raison pour que Festiva n�honore pas sa responsabilit� de cr�ation du Conseil (voir � 7 ci-dessus).


9. Beaucoup de gens veulent une liste de tous les propri�taires ; doit-on la fournir ?

Nous ne sommes pas oblig�s de fournir une liste de propri�taires et nous ne le ferons pas dans l�int�r�t de la confidentialit� du propri�taire.

10. Beaucoup de gens veulent une explication sur le fait qu�on a laiss� courir les d�ficits de nombreuses ann�es. Quelle est la r�ponse ?

Nous ne pouvons �tablir la raison pour laquelle on a laiss� courir les d�ficits durant les ann�es pr�c�dentes �tant donn� que c��tait la responsabilit� d�un propri�taire et d�un g�rant diff�rent. Nous savons seulement que c�est arriv� et que nous choisissons d�y mettre fin. Festiva choisit une g�rance prudente du domaine sans d�ficit continuel et en cr�ant un compte de r�serve pour les r�parations et les remplacements futurs. 

11. Quelle est la r�ponse de la soci�t� sur le fait que nous choisissons de faire ceci imm�diatement apr�s �tre devenu propri�taires de l�Atrium ?

Festiva n�a pas choisi d�augmenter les cotisations et les appels de fonds exceptionnels apr�s avoir achet� la r�sidence. Festiva est devenue propri�taire en octobre 2005 et pendant les douze derniers mois, elle a re�u les avis d�ing�nieurs, d��lectriciens, de d�corateurs de compagnies d�assurances etc... Nous aurions pu choisir un montant qui correspondait � ce que nous pensions qu�il en co�terait � ce moment-l� et ensuite de faire un nouvel appel en cas d�insuffisance mais nous avons en fait choisi une mani�re plus prudente en collectant des informations et des chiffres coh�rents avant de mettre les Membres � contribution.

12. Quel(s) document(s) prouve(nt) de mani�re l�gale que Festiva est propri�taire et contr�le l�Atrium ?

L�achat de l�Atrium par Festina comprend beaucoup de documents l�gaux et confidentiels. Conform�ment � la loi, la propri�t� est enr�l�e � la Chambre de Commerce de St Maarten et au Minist�re des Affaires Economiques.

13. Que se passe-t-il si je ne suis pas d�accord avec l�appel de fonds exceptionnel et que je refuse de payer ( m�me si je paie la cotisation d�entretien) ?

Nous esp�rons que cette situation extr�me ne se produira pas car cet appel de fonds sp�cial est n�cessaire au profit de tous les propri�taires. De plus, nous serons heureux de fournir, moyennant certaines conditions, un plan de paiement qui permettrait aux propri�taires d��taler sur plusieurs mois le r�glement de l�appel de fonds exceptionnel (sans affecter les droits d�utilisation). Toutefois, si un propri�taire refusait carr�ment de payer, d�un point de vue de notre obligation fiduciaire vis-�-vis de tous les autres propri�taires, nous n�aurions d�autre choix que de suspendre vos droits d�utilisation jusqu�� ce que la cotisation exceptionnelle soit pay�e ou jusqu�� ce que d�autres accords soient intervenus.

14. Pourquoi Festiva d�cide-t-elle de faire un double appel de fonds sp�cial en un an plut�t que un seul appel de fonds en deux ann�es cons�cutives ?

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